Je woning. De plek waar je na je werk thuiskomt. De plek waar gezinnen en alleenstaanden rust en geborgenheid vinden. Een plek om te leven, studeren, spelen. Een veilige plek, rots in de branding, centrum van het gezinsleven in Vlaanderen. Veel staat en valt met een veilige, energiezuinige, degelijke en betaalbare woning. Jammer genoeg wordt het voor velen steeds moeilijker om deze te vinden. Of het nu gaat om een 18-jarige kotstudent-in-spe, twintigers die de ouderlijke woonst verlaten en voor het eerst gaan samenwonen, dertigers die een ruimere gezinswoning zoeken, of 55-plussers die, nu de kinderen uit huis zijn, op zoek zijn naar een appartement. Meer en meer Vlamingen vinden nog moeilijk een huis. Na een relatief lange periode van lage intrestvoeten is de rente de laatste twee jaar sterk gestegen. Dit heeft al gauw een impact van enkele honderden euro’s per maand op een hypothecaire afbetaling. De steeds schaarser wordende bouwgronden worden niet enkel moeilijk om te vinden. Ze worden ook meer en meer onbetaalbaar. Gemiddelde huizenprijzen blijven stijgen, ondanks een afkoeling van de markt en een soms sterke daling van de prijzen in de ons omringende landen. Enkel bij de minst energie-efficiënte woningen is dit niet het geval. Daarnaast zijn ook de prijzen voor bouwmaterialen fors gestegen, wat budgetten voor renovaties de hoogte in jaagt.
Er is een echte clash gaande op de woningmarkt. Eerste kopers concurreren met kapitaalkrachtigere dertigers en veertigers. Meer en meer mensen moeten hun aankoop uitstellen. In 2019 kocht een koppel gemiddeld op 36-jarige leeftijd een eerste woning, terwijl dat in 2007 nog gemiddeld 31 jaar was. Voor alleenstaanden was dit 37 jaar in 2019 tegenover 34 jaar in 2007. De ontleende bedragen stijgen, maar de inkomens stijgen niet snel genoeg om de stijgende vastgoedprijzen te evenaren. Bovendien werd de eigen inbreng substantieel verhoogd door het nieuwe regelgevende kader van de Nationale Bank. De schuldenlast van onze gezinnen en alleenstaanden neemt toe, ondanks het feit dat velen (ongeveer 50%) een financieel duwtje van familie in de rug krijgen bij de aankoop van de eerste woning.
Voor twee derde van de 21- tot 35-jarigen is de aankoop van een eigen woning een zo goed als onbereikbare droom. Zelfs hoogopgeleiden ondervinden dat ze onvoldoende eigen inbreng hebben. Bij Immotheker Finotheker daalde het aantal mensen jonger dan 35 jaar die een lening afsloten voor een eerste huis, van 61% in 2011 tot 41% in 2021. De gemiddelde leeftijd is gestegen tot boven de 40 jaar. In een bevraging gaf 64% van de jonge starters (21-35 jaar) aan geen eigen woning te kunnen aankopen. Bij jongeren met enkel een diploma middelbaar onderwijs was dat zelfs 84%. Twintigers en dertigers kunnen duidelijk niet op tegen kapitaalkrachtigere kopers die minder of zelfs geen hypothecair krediet nodig hebben. Een blik op de eigen inbreng zegt genoeg: gemiddeld bedroeg die 113 827 euro in 2020. 40-plussers hebben een eigen inbreng van 155 949 euro tegenover 72 958 euro bij 25- tot 30-jarigen.
Jammer genoeg blijkt ook dat, ondanks de dalende druk op de vastgoedmarkt in de eerste negen maanden van 2023 (met 5% minder transacties in Vlaanderen tegenover 2022), de gemiddelde prijs van een huis zo goed als stabiel bleef. Meer nog, de prijzen voor een woning bleven stijgen tussen 2022 en oktober 2023 (+0,9% in België/+2,3% in Vlaanderen), zonder rekening te houden met inflatie. Voor appartementen specifiek werd een stijging van 2,9% (België) en 3,9% (Vlaanderen) genoteerd. Tegelijk daalde het aandeel jonge kopers (30 jaar of jonger). Tussen 2018 en oktober 2023 stegen de huizenprijzen in België met 28,7%, in Vlaanderen met 30,2%. Voor appartementen was dit respectievelijk +23,5% (België) en +25,7% (Vlaanderen).
De hypothecaire kredietverlening biedt een andere insteek. Over heel 2022 daalde het aantal kredietaanvragen met ongeveer 14% tegenover een jaar eerder. Het aantal afgesloten overeenkomsten daalde met 5%. In totaal werd wel voor een recordbedrag van 43 miljard euro aan kredieten verleend. In vergelijking met 2019 betekent dat 13,5% minder afgesloten kredieten voor de aankoop van een woning. Voor de bouw van een woning zelfs 18,5% minder. Voor renovatie en aankoop met verbouwing ten slotte respectievelijk 24% en 33% minder. Ondanks een fikse daling van het aantal kredieten, steeg het totaal ontleende bedrag. Lenen (en dus de aankoop van een eigen woning) wordt duurder.
Naast de puur financiële kant, spelen ook een aantal andere factoren. Het letterlijk vinden van een woning is de laatste jaren flink moeilijker geworden. Interessant gelegen woningen en woningen in goede staat, worden steeds sneller verkocht of verhuurd. Bovendien kunnen in de praktijk kandidaat-huurders nog altijd geconfronteerd worden met discriminatie. Kandidaten moeten steeds meer woningen bezoeken, maar vallen ook steeds vaker uit de boot. Ook verhuurders krijgen soms te maken met minder bonafide huurders die hun woning niet als een goede huisvader- of moeder verzorgen en de eigendom beschadigen. Het is dan een vaak moeilijk en lang proces om die huurders uit hun woning te zetten. Bovendien kampt ook de bouwsector al jarenlang met een tekort aan arbeidskrachten. Vele vacatures raken niet of niet tijdig ingevuld. De bouwsector is een essentiële partner in de uitdagingen die er voor ons liggen. De huidige en toekomstige woonbehoefte is enorm. De uitdagingen op het vlak van innovatie en renovatie zorgen ervoor dat de capaciteit in de sector moet worden verdrievoudigd. Daarnaast spelen ook de vergrijzing, wijzigende woonbehoeften en de bouwshift in de ruimtelijke ordening een grote rol.
Hoe kunnen we in deze omstandigheden juist handelen? Het is de hoogste tijd om met een aantal concrete oplossingen te komen. Wij blijven als cd&v aandacht hebben voor de woondroom van vele Vlamingen. We willen dat elke Vlaming een eigen stek kan kopen. Tussen de verschillende delen van de woonmarkt is er sprake van ‘watervalsgewijze verdringing’. Kandidaat-kopers op de nieuwbouwmarkt kunnen bij onvoldoende aanbod aan nieuwbouwwoningen, kandidaat-kopers op de bestaande koopmarkt verdringen. Geïnteresseerden voor bestaande huizen en appartementen kunnen op hun beurt het hogere segment van de private huurmarkt verstoren bij onvoldoende kansen of aanbod aan betaalbare koopwoningen. Zo ontstaat er dan weer druk op het lagere en middensegment van de private huurmarkt. En finaal zal dat ook impact hebben op de sociale woningmarkt, als mensen met een beperkt inkomen in hun zoektocht naar een huurwoning van een kale reis thuiskomen. In elk deelgebied van de woningmarkt moeten we streven naar bijkomend aanbod. Met aandacht voor de woondroom van zowel de middenklasse als de meest kwetsbaren in onze samenleving. En in partnerschap met onze innoverende bouwsector die een essentiële schakel is in de energetische transformatie van onze woonmarkt.
Kernpunten
- Een gezonde woningmarkt, waar werkende gezinnen en alleenstaanden een eigen woning kunnen verwerven, met een sterke private huurmarkt en een volwaardig sociaal woningaanbod
- Sociale woonlening voor de lagere inkomens, waarborgregeling voor kredietwaardige kandidaat-kopers met onvoldoende startkapitaal
- Lagere registratiebelasting: Afschaffen recht op hypotheekvestiging en lokale differentiatie in onroerende voorheffing
- Verzekering gewaarborgd wonen: Indexeren, inkomensgerelateerd maken, uitbreiden naar de private huurder
- Energetische renovatiepremies: Gegarandeerde indexering, hoogste steun en renteloze renovatielening voor de laagste inkomens
- Publiek-private samenwerking voor realisatie private, betaalbare en sociale woningen, lokale inventarisatie beschikbare panden en gronden
- Regelluwte als norm, efficiëntere procedures, kortere vergunnings- en beroepsprocedures, alle attesten in 1 woningpas na 1 plaatsbezoek
- Kernverdichting met respect voor de eigenheid van onze dorpen en steden
- Groeipad bouw sociale woningen: Nieuw Bindend Sociaal Objectief met percentage private, betaalbare en sociale woningen in grote projecten, halvering wachttijd huurpremie
- De particuliere verhuurder als partner: Energetische renovatiepremies en korting op onroerende voorheffing voor kleinschalige verhuurder
- Vereenvoudiging regelgeving mobiele zorgwoningen, tijdelijke bestemmingswijziging assistentiewoningen, aanpassingspremie openstellen voor sociale huurders