Wat staat er in het huurdecreet over de huurwaarborg? - 11/08/2017

 'Artikel 38. Huurwaarborg

  • 1. De huurder kan om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, alleen een van de vormen van waarborg, vermeld in het tweede lid, verstrekken. De waarborg mag niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan drie maanden huur.

 

De waarborg kan naar keuze van de huurder drie vormen aannemen: ofwel een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel een zakelijke zekerheidstelling bij een financiëleinstelling op naam van de huurder, ofwel een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Met het akkoord van de verhuurder kan de waarborg ook geleverd worden door een borgstelling door een natuurlijke persoon of rechtspersoon.

 

Als de huurder kiest voor een geïndividualiseerde rekening, wordt deopgebrachte rente gekapitaliseerd ten bate van de huurder. De verhuurder verwerft een voorrecht op de activa van de rekening voor elke schuldvordering ten gevolge van het volledig of gedeeltelijk niet-nakomen van de verplichtingen van de huurder.

 

Als de huurder kiest voor een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling, is het dat OCMW dat daarom verzoekt bij de financiële instelling die de waarborg ten gunste van de verhuurdertoestaat.

 

De Vlaamse Regering legt het formulier vast waarmee de financiële instelling ten aanzien van de verhuurders bevestigt dat de huurwaarborg toegekend is, ongeacht de manier waarop die waarborg wordt gevormd.

 

De borgstelling heeft betrekking op alle verbintenissen uit de huurovereenkomst. De verplichtingen van de borg blijven van kracht na verlenging van de overeenkomst en na omzetting tot een overeenkomst voor een duur van negen jaar.

 

  • 2. De verhuurder die in het bezit van de waarborg is en nalaat die op de geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder te plaatsen, is ertoe gehouden aan de huurder rente te betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat de huurder de waarborg overhandigd heeft. De rente wordt gekapitaliseerd.

 

In het geval, vermeld in het eerste lid, heeft de huurder ook het recht om de verhuurder mee te delen dat deze gelden, met name de waarborg vermeerderd met de gekapitaliseerde rente, door hem als huurgelden zullen worden beschouwd. De huurder is dan verplicht om hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen.

 

  • 3. Er mag niet beschikt worden over de bankrekening, noch in hoofdsom, noch in rente, noch over de bankwaarborg, dan ten voordele van een van beide partijen, mits voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing. Die beslissing is uitvoerbaar bij voorraad, niettegenstaande verzet of voorziening en zonder borgstelling of kantonnement.

 

De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.'

 

Dit artikel 38 gaat pas in op het moment dat de Vlaamse regering dat beslist :

'Titel 5. Slotbepalingen

 

Artikel 76. Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek wordt opgeheven, met uitzondering van artikel 10.

 

Artikel 10 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek wordt opgeheven.

Artikel 77. Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, van het Burgerlijk Wetboek, zoals van kracht vóór de inwerkingtreding van dit decreet, blijft van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten die werden gesloten vóór de datum van de inwerkingtreding van dit decreet.

 

Artikel 78. Dit decreet is niet van toepassing op de schriftelijke huurovereenkomsten die werden gesloten vóór de datum van de inwerkingtreding ervan.

 

Artikel 79. Dit decreet treedt in werking op 1 september 2018, met uitzondering van artikel 38 en artikel 76, tweede lid, die in werking treden op de datum die de Vlaamse Regering bepaalt.'

 

Wat is er tot nu toe geweten over de huurwaarborglening?

 Uit het decreet:

 

“Artikel 71. In hetzelfde decreet wordt een artikel 79bis ingevoegd, dat luidt als volgt:

“Art. 79bis. De Vlaamse Regering stelt de voorwaarden vast waaronder woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden een renteloze huurwaarborglening kunnen aangaan en duidt een of meerdere instanties aan die instaan voor het verstrekken van die lening namens het Vlaamse Gewest.

Binnen de kredieten die daarvoor op de begroting van het Vlaamse Gewest ingeschreven zijn, kan het Vlaamse Gewest een toelage verlenen aan de instantie of instanties, vermeld in het eerste lid, ter financiering van de distributie en beheer van de huurwaarborgleningen, vermeld in het eerste lid. De Vlaamse Regering stelt de toekenningsvoorwaarden van de voormelde toelage vast.

Voor de aspecten die niet geregeld zijn in dit artikel of in de besluiten genomen ter uitvoering ervan, gelden de bepalingen van boek VII, titel 4, hoofdstuk 1 en 4 en titel 5 van het Wetboek van Economisch Recht, voor zover ze niet afwijken van voormelde regelingen, noch in strijd zijn met de geest ervan.

 Uit de Memorie van Toelichting

 

In de memorie van toelichting Schrijft artikel 71 een decretale basis voor de huurwaarborglening in de Vlaamse Wooncode in. Er wordt enkel gezegd dat de lening moet vormgegeven worden opdat dat verhuurder de afkomst van de waarborg niet kan achterhalen en bevestigt is dat ze renteloos is, maandelijks wordt afbetaald.

Het is dus de bedoeling dat een instantie namens het Vlaamse Gewest het bedrag van de huurwaarborg uitleent aan een kandidaat-huurder, waardoor deze een huurwaarborg kan stellen op een geblokkeerde rekening. Nadien betaalt de betrokkene het uitgeleende bedrag terug via maandelijkse afbetalingen. De namens het Vlaamse Gewest verstrekte lening is renteloos.

De Vlaamse Regering stelt de verdere voorwaarden vast en bepaalt eveneens welke instantie of instanties de huurwaarborglening zullen toekennen.

De huurwaarborglening voldoet aan de definitie van het consumentenkrediet zoals gedefinieerd in artikel I.9, 54° van het Wetboek van Economisch Recht: “het krediet dat, ongeacht de benaming of de vorm, wordt verstrekt aan een consument en dat geen hypothecair krediet uitmaakt”. Opdat de huurwaarborglening haar rol zou kunnen spelen om een lening ter beschikking te kunnen stellen aan personen met zeer beperkte financiële middelen, dient het regelgevend kader hiervoor te kunnen afwijken van de algemene regels die van toepassing zijn op de consumentenkredieten. De huurwaarborglening kadert immers binnen een opdracht van algemeen belang die door een overheidsinstantie zal worden uitgeoefend binnen een strikt bepaald regelgevend kader. Daarom wordt voorzien dat de bepalingen uit het Wetboek van Economisch recht suppletieve werking hebben, m.n. dat zij enkel van toepassing zijn wanneer de regeling rond de huurwaarborglening daarmee verenigbaar is. De specifieke bepalingen met betrekking tot de huurwaarborglening hebben met andere woorden voorrang op de algemene bepalingen van het Wetboek van Economisch Recht. 

De financiering zou gebeuren via VMSW/VWF, men spreekt daarbij steeds over een rollend fonds. Daarbij moet men wel rekening houden dat de terugbetalingsratio bij OCMW waarborgen een stuk lager ligt (schattingen rond de 60-65%). Dat rolt dus niet zo bijzonder vlot. In het voorstel van de VVSG zou het risico gespreid worden over Gewest en OCMW’s. Dat laatste lijkt een gezonde houding, maar zal sowieso wel wat kosten. Nazorg zou hiertoe kunnen helpen, maar dat vergt natuurlijk zelf ook middelen. 

 Over de organisatie is men er nog niet uit, maar heeft men ook aan VMSW en VWF gevraagd op welke manier zij een rol zouden kunnen spelen. Zekerheid over de rol van de OCMW’s is er nog niet. Wat betreft die laatste heeft de VVSG alleszins een aantal bedenkingen bij de werking via OCMW’s, op vlak praktische uitwerking: onder andere met betrekking tot hun werkingsgebied en bijhorende bevoegdheid (je zit altijd met een verhuizen van x naar y, en x en y zijn niet altijd in dezelfde gemeente en dus bevoegde OCMW). Daarnaast gaat het natuurlijk ook om centen en mankracht: het belang van een snelle afhandeling is immens voor de geloofwaardigheid van het systeem, maar hangt dus wel af van personeel en middelen, niet alleen van mooie regels.

De modaliteiten voor de huurder zijn nog niet uitgeklaard, voorlopig spreekt men over:

-        Inkomensgrenzen sociale huur (veel te beperkt! 3 maanden huur is echt niet alleen voor mensen met een heel beperkt inkomen een probleem).

o   24.092 euro voor een alleenstaande persoon zonder personen ten laste

o   26.111 euro voor een alleenstaande persoon met een handicap;

o   36.137 euro, verhoogd met 2.020 euro per persoon ten laste voor anderen.

-        Slechts 1 keer gebruik van kunnen maken (te beperkt!)

-        Terugbetaling op 12 maanden. Dat is onvoorstelbaar kort, aangezien het huidige ritme doorgaans 25-50 euro per maand is. Op 1 jaar is dat dus tussen de 300 en max 600 euro. Aan de mediaanprijs van 575 euro is men aan een huurwaarborg van 1725 euro. Dat zou dus ten allersnelste op 3 jaar terugbetaald zijn. 

-        Ongeacht de regels daaromtrent, kunnen kortlopende contracten een probleem zijn. Hier moet men zeer voorzichtig mee zijn hoe men dit invult, anders kan hier makkelijk een omzeilingsmogelijkheid gecreëerd wordt.

-        Men wil een kwaliteitscontrole hebben, maar dat is nog helemaal onduidelijk hoe dat zou werken

-        Positief is dat men het volledige bedrag kan lenen

-        Er zou een domicilievoorwaarde aan gekoppeld worden (binnen drie maanden domicilie daar vestigen). OCMW’s gaven aan dat niet te kunnen controleren.

 

Conclusie: Er is een  concept voor een  huurwaarborglening, dat zeker verdienstelijk kan zijn, maar waar nog heel wat werk aan de winkel is om tot een uitgewerkte en vooral werkbare regeling te komen. Deze regeling is een conditio sine qua non, het optrekken van de huurwaarborg kan en mag geen extra drempel opwerpen.  Tot dan blijft de huurwaarborg 2 maanden. De enige nieuwe doelstelling in het Vlaams huurdecreet is de toegankelijkheid van de huurmarkt, dit mag geen dode letter blijven.

Een cookie is een klein bestand dat door de server van CD&V wordt uitgestuurd en geplaatst op de harde schijf van jouw computer, tablet, GSM of ander apparaat waarmee je onze website bezoekt. In de cookies wordt informatie opgeslagen. 

Het gebruik van cookies heeft allerhande doelstellingen. Sommige cookies worden gebruikt om de website en de daarop aanwezige informatie of diensten te kunnen verstrekken. Andere worden gebruikt om het bezoek aan onze website aangenamer of gemakkelijker te maken. Nog andere zijn bedoeld om het gebruik van de website te analyseren of om jou gerichte reclame te sturen. Cookies die omwille van technische of beveiligingsredenen noodzakelijk zijn, plaatsen we in ieder geval. 

Door op “Ik ga akkoord” te klikken, aanvaardt u het gebruik van deze cookies voor al deze doeleinden. U kan evenwel uw cookievoorkeuren regelen via de knop “Voorkeuren instellen”.